Die Verpflichtung zur Einzahlung seinerseits beim zuständigen
spanischen Finanzamt ist von der Steuerresidentenstellung des
Verkäufers und bisherigen Eigentümers abhängig.
Versteuert dieser nachweislich sein Welteinkommen in Spanien,
so entfällt die Verpflichtung des Käufers zur anteiligen
Kaufpreisrückhaltung. Nicht massgeblich ist somit die
Inhaberschaft einer tarjeta de residencia oder die
Eintragung in das Register der EU-Bürger.
Art. 154 des Real Derecho 1176/2004 vom 30. Juli
spricht hier ausdrücklich von der persönlichen Besteuerung in
Spanien als entscheidendem Kriterium.
Ist der Verkäufer nicht Steuerresident in Spanien oder weist
er einen eventuellen Steuerresidentenstatus nicht per
ausdrücklicher Bestätigung der spanischen Steuerbehörde zur
Integration in die notarielle Kaufurkunde nach, muss der
Käufer die 3% Kaufpreisanteilsrückhaltung schon deshalb
tätigen, damit sein neu erworbenes Immobilieneigentum nicht
für die Einkommensteuerzahlung des Verkäufers auf seinen
Verkaufsgewinn in Spanien haftet.
Der 3 % Rückhalt, - retención -, des notariellen
Kaufpreises ist sodann binnen einem Monat beim spanischen
Finanzamt zur Einzahlung zu bringen.
Innerhalb von drei weiteren Monaten ab dem Zeitpunkt des
Fristendes zur Einzahlung des vom Käufer zurückbehaltenen
Kaufpreisanteiles muss sodann der in Spanien nicht
steuerresidente Verkäufer eine verkaufsbezogene
Einkommensteuererklärung abgeben, bei gleichzeitiger
Einzahlung, - soweit anfallend -, des über den 3 %
Rückhaltungsbetrag hinausgehenden Gewinnsteuerbetrages.
Der 3%ige Rückhaltungsbetrag berechnet sich auf der Basis des
in der notariellen Urkunde ausgewiesenen
Gesamtverkaufspreises.
Der 18%ige Verkaufsgewinnsteuerbetrag seinerseits hat als
Grundlage den Differenzbetrag von aktuellem Escritura-Verkaufspreis
zum früheren Escritura-Erwerbspreis des jetzigen Verkäufers.
Eine Befreiung von der Verkaufsgewinnsteuer allein auf Grund
längerfristiger Eigentumsinhaberstellung, - Stichwort
10-Jahres Spekulationsfrist -, gibt es in Spanien nicht mehr.
Verbleiben gewisse Ausnahmetatbestände, welche den Verkäufer
von der Gewinnsteuerbezahlung freistellen können, wie das
erreichte Lebensalter des Verkäufers, die Wiederinvestition
des Verkaufserlöses einer Hauptwohnsitzimmobilie in eine neue
Hauptwohnsitzimmobilie oder aber der aktuelle notarielle
Verkaufspreis liegt nicht über dem früheren notariellen
Erwerbspreis.
Der Immobilienkäufer in Spanien ist allerdings auch bei
derartigen Konstellationen gehalten, die 3 %ige Rückhaltung
des Kaufpreisanteiles und Einzahlung beim Finanzamt zunächst
zu tätigen.
Daraus lässt sich folgende praktische Leitlinie für den
Immobilienkäufer in Spanien ableiten:
Es sollte die 3 %ige Rückhaltung des Kaufpreises und
Einzahlung beim spanischen Finanzamt tätigen, ausser der
Verkäufer weisst mit offiziellem Bestätigungsdokument des
spanischen Finanzamtes seine Einkommensteuerzahlung in Spanien
nach.
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