Ist die volle Kaufpreiszahlung der Immobilie in Spanien im
vorgesehenen Erwerbszeitpunkt nicht möglich, beginnt die Suche
nach praktischen Losungen, welche für beide Vertragsparteien
akzeptabel sind und Rechtssicherheit bieten.
Das sind einige der typischen Ausgangssituationen für einen
Immobilienkauf in Raten:
Der Käufer konnte seine eigene Immobilie noch nicht verkaufen;
die Schätzung der Spanienfinca fällt niedriger aus als erwartet
mit der Konsequenz der geringeren Hypothekendarlehenshöhe zur
Kaufpreiszahlung; der Verkauf der eigenen Finca verzögert sich;
die finanziellen Mittel des Käufers sind in einer
Erbengemeinschaft blockiert, welche sich noch über die
Vermögensaufteilung einigen muss.
Wie nun sehen die typischen Lösungen aus?
1.
Mietkaufvertrag
Der aktuelle Mietzinsbetrag wird auf den späteren Kaufpreis
angerechnet. Hier gibt es auch die Variante des
Mietkaufoptionsvertrages mit pauschalierten
Schadensersatzzuschlägen für diejenige Vertragspartei,
welche letztendlich vom Verkauf oder Kauf Abstand nimmt.
2.
Kaufoptionsvertrag
Üblicherweise werden 10 % des Kaufpreises angezahlt und nach
spanischem Vertragsmodell verbleibt bei nicht fristgerechter
Ausübung der Kaufoption durch den Käufer die Anzahlung beim
Verkäufer.
Tritt der Verkäufer zurück, hat er neben der
Anzahlungsrückerstattung den gleichen Betrag dem
Optionskäufer als pauschalierten Schadensersatz zu bezahlen.
Die Kaufoption kann auch nach Erstellung eines notariellen
Vertrages grundbuchrechtlich abgesichert werden.
3.
Notarieller
Kaufvertrag mit terminlich fixierten Restzahlungsraten
Hier verliert der Verkäufer bereits Eigentum und Besitz der
Immobilie mit Abschluss des Notarvertrages. Um das Risiko
einer Immobilienentwertung, Verkauf oder Hypothekenbelastung
vor der Restkaufpreiszahlung zu vermeiden, sollte der
Restkaufpreis als Hypothekendarlehen im Grundbuch
abgesichert werden.
Natürlich lassen sich je nach Einzelfallkonstellation
spezifische Vertragsanpassungen vornehmen.
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