(veröffentlicht in Palma
Kurier, 2000)
Genaue Differenzierung verschafft Klarheit
Da gibt es in Spanien zu Lasten des U"bertragenden
einmal die gemeindliche Plusvalía, eine Bodenwertzuwachssteuer,
die die deutsche Rechtsordnung in dieser Form nicht kennt. Außerdem
wird der Gewinn besteuert, den der Verkäufer als Verkaufsgewinn
erzielt, vergleichbar der deutschen Spekulationssteuer.
Schließlich kann bei der Immobilienübertragung,
anstelle der Grunderwerbssteuer, spanisch ITP, eine Mehrwertsteuer
von 7 % oder 16 %, spanisch IVA, vergleichbar der deutschen
Umsatzsteuer, vom Käufer zu zahlen sein.
Diese für den rechtlichen Laien und manchen Immobilienfachmann
im Detail nicht immer einfach nachvollziehbare dreiteilig
ausgestaltete Besteuerung von Mehrwerten wird
im folgenden, differenziert dargestellt.
Gemeindliche plusvalía - plusvalía communal
Besteuert wird hiermit speziell nur der Bodenwertzuwachs
und zwar ausschlie?lich im gemeindlich oder städtisch
erschlossenen Bereich. Es handelt sich hier um eine modern
konzipierte Steuer mittels der die baugebieterschließende
Gemeinde einen Teil des hierdurch entstandenen Bodenwertzuwachses
steuerlich abschöpft.
Dies erfolgt allerdings insoweit nicht etwa zeitlich parallel
mit Abschluss von Erschließungsmaßnahmen sondern
jeweils bei der folgenden Immobilienübertragung, übrigens
gleichgültig ob es sich um eine schenkweiße Übertragung,
einen Verkauf oder einen erbrechtlichen Übergang handelt.
Nicht betroffen von dieser kommunalen plusvalía sind
nach den Art. 105 und 106 des Gesetzes vom 28.12.1988 unter
anderem Immobilienübergänge im ländlichen Bereich,
- "suelo rustico"-, sowie Grundstücksübertragungen
im Rahmen einer Scheidung.
Die Bodenwertsteigerung wird aus der Differenz des Katasterwertes,
- valor catastral -, für den Grund und Boden zum Zeitpunkt
der Vermögensweitergabe verglichen mit dem Zeitpunkt
des Vermögenserwerbs errechnet.
Die genaue Berechnung der Bodenwertzuwachssteuerhöhe
ist etwas kompliziert und vom spezifischen gemeindlichen Steuersatz
abhängig. So wird von einer jährlichen Bodenwertzunahme
von beispielsweise 2,5 % ausgegangen, dieser Wert mit den
Jahren der Eigentumsinhaberschaft multipliziert und schließlich
mit der je nach Gemeinde spezifischen Steuersatzhöhe
von 16 % bis 30 % besteuert.
Der maximale Besteuerungszeitraum beträgt 20 Jahre.
Fazit: Wer lange Zeit Inhaber einer städtischen Immobilie
oder eines städtischen Grundstückes war, den kann
bei dessen Übertragung die gemeindliche plusvalía
in Höhe von dann etwa 15 % des Bodenwertes durchaus nicht
unerheblich treffen.
In der Praxis wird sodann von Verkäuferseite versucht,
die gemeindliche Bodenzuwachssteuer im Veräußerungsvertrag
vom Käufer tragen zu lassen. Wer als Käufer diese
Klausel in dem ihm vorgelegten Vertrag vorfindet, tut also
gut daran, sich bei der jeweiligen Gemeinde genau zu erkundigen,
in welcher Höhe die Bodenwertzuwachssteuer konkret anfällt.
Die Rechtsgrundlage der gemeindlichen Bodenwertzuwachssteuer
findet sich im Gesetz vom 28.12.1988, Nr. 39, welches mit
dem 01.01.1989 in Kraft getreten ist. Die exakte Bezeichnung
der regelmäßig abgekürzt mit "plusvalía"
bezeichneten Steuer lautet "Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terenos de Naturaleza Urbana".
Etwas umstritten ist die Bodenwertzuwachssteuer deshalb,
weil sie neben der Gewinnsteuer in Form der Einkommensteuer
den Bodenwertzuwachs gleichsam zum zweiten mal besteuert.
Die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn
Diese Gewinnsteuer betreffend den Immobilienverkaufsgewinn
ist, - im Gegensatz zu deutschen Spekulationsgewinnsteuer
gemäß § 23 des Deutschen Einkommensteuergesetzes
-, nach der Novellierung des spanischen Einkommensteuergesetzes
im Jahre 1998, unabhängig vom Zeitraum der Eigentumsinhaberschaft
fortbestehend.
Die Gewinnsteuer, "Impuesto sobre la Renta del las Personas
Físicas", trifft also nicht nur Spekulanten, die
eine Immobilie mit Absicht des zeitnahen gewinnträchtigen
Weiterverkaufs bereits erwerben, sondern nunmehr praktisch
jeden Immobilienverkäufer in Spanien. Auslaufende Steuerreduzierungen
können noch bei Verkäufen bis zum Jahr 2005 geltend
gemacht werden. Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich hierbei
nach der Preisdifferenz zwischen dem notariellen Erwerbs-
und Verkaufspreis.
Während nichtresidente Immobilienverkäufer diesen
Gewinn pauschal mit einem Steuersatz von 35 % zu versteuern
haben, liegt der Steuersatz für in Spanien residente
Verkäufer nur bei 20 %, eine nach Meinung vieler Fachleute
europarechtswidrige Ungleichbehandlung von Residenten und
Nichtresidenten angesichts der grundsätzlich nunmehr
für beide Gruppen in Spanien angewandten Pauschalbesteuerung.
Und die spanische IVA
Diese der deutschen Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer entsprechende
spanische Impuesto sobre el Valor Añadido, ist beim
Erwerb durch ein Unternehmen von einem Immobilienkäufer
an Stelle der sonst anfallenden Grunderwerbsteuer (ITP) zu
zahlen.
Und zwar in Höhe von 7 % bei erstmaligem Kauf von neugebauten
Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern
direkt vom Bauträger, sonst in Höhe von 16 %.
Der Steuersatz von 16 % gilt im übrigen auch für
neuerstellte Swimmingpools oder Garagen.
Der Anfall der spanischen Umsatzsteuer anstelle der Grunderwerbssteuer
oder Übertragungssteuer setzt eine Veräußerung
durch ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen voraus.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang ferner, dass auf Bauleistungen
von Bauunternehmern in Spanien ebenfalls eine 16 %-ige Umsatzsteuer
erhoben wird.
Steuerlich kann es daher günstiger sein bei Neubauten
direkt vom Bauträger zu erwerben um so den Umsatzsteuersatz
auf die Bauleistungen von sonst 16 % auf 7 % senken zu können.
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